Визначення найбільш ефективного використання квартири

Принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні залежності ринкової вартості квартири від його найбільш ефективного використання. Під найбільш ефективним використанням розуміється використання майна, в результаті якого вартість об’єкта оцінки є максимальною. При цьому розглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно (фізично) можливими, законодавчо дозволеними та економічно доцільними.

Отже розглянемо поточний та альтернативні варіанти використання об’єкту оцінки під призмою вище наведених критеріїв.

Аналіз існуючого використання об’єкту оцінки.

В даному випадку об’єктом оцінки є квартира, розташована у багатоповерховому житловому будинку, що використовується в якості житла особистого користування.

Поточне використання об’єкта оцінки є загальноприйнятим використанням подібної нерухомості.

Аналіз найбільш ефективного використання об’єкту оцінки

Даний аналіз базується на 4-х критеріях.

а) Технічно можливі варіанти використання.

Необхідно оцінити розмір, проектні характеристики і стан об’єкту.

Об'єкт оцінки окрім поточного варіанту використання (квартира), фізично можливо використовувати як офісне, або складське приміщення.

б) Дозволене використовування (з точки зору законодавства).

В даний час поточний варіант використання об’єкта оцінки не порушує які-небудь наявні законодавчі обмеження. Використання приміщення під офіс або склад потребує виведення його з житлового фонду, та присвоєння статусу нежитлового приміщення.

в) Економічно доцільне використання.

Варіант використання оцінюваного приміщення під офіс або склад є економічно здійснимим, і не вимагає колосальних, за мірками місцевого ринку нерухомості, фінансових вкладень. Але, при аналізі альтернативних варіантів використання необхідно взяти до уваги те, що варіант поточного використання – житло, і альтернативні варіанти – офіс або склад, мають різну міру корисності та займають різні ніши на ринку нерухомості (житлова і комерційна нерухомість), внаслідок чого порівняння їх по прибутковості буде явно некоректним. Тому при їх порівнянні необхідно взяти до уваги саме ринковий попит на кожний з варіантів.

Слід сказати, що офісні та складські приміщення, в даній частині міста, є досить затребуваними на ринку, проте об'єкт оцінки явно не відповідає вимогам, що пред'являються до подібних об’єктів. Головним і «жирним» мінусом є його доступність – через під'їзд загального користування. Ця обставина робить використання даного приміщення як офісу або складу явно безперспективним, і, завдяки цьому, навряд чи затребуваним. Поточний варіант використання об'єкту оцінки як житлового приміщення (квартира), відповідає загальній практиці експлуатації таких приміщень на ринку і є найприйнятнішим.

Таким чином, як варіант НЕВ об’єкту оцінки нами був прийнятий варіант його поточного використання квартири.