Обґрунтування відмови та застосування підходів оцінки нерухомості, використаних у роботі

При визначенні вартості об'єктів звичайно застосовуються три підходи оцінки нерухомості – витратний підхід, доходний підхід і порівняльний підхід.

Застосування витратного підходу у цій роботі, на нашу думку, приведе до спотворення результату оцінки, оскільки даний підхід не відображає дійсної мотивації суб'єктів ринку квартир при визначенні ними прийнятної вартості об'єкту. В усякому разі нам не відомо жодного випадку коли б покупець або продавець при продажу або покупці квартири орієнтувався б на витрати по будівництву всього житлового багатоповерхового будинку і придбанню земельної ділянки, а потім виділяв би вартість окремої квартири.

Доходний підхід застосовується для визначення вартості об'єктів, які орієнтовані на отримання прибутку їх власниками, що жодним чином не відноситься до оцінюваного приміщення. Це пояснюється тим, що оцінюване приміщення є об'єктом житлової нерухомості, і не орієнтоване на отримання прибутку від його експлуатації.

Мотивація покупця житлової нерухомості істотно відрізняється від мотивації покупця нежилої нерухомості. При покупці житла головним чинником для покупця є бажання придбати місце проживання і певні зручності. При придбанні об'єктів прибуткової нерухомості покупець, перш за все, звертає увагу на те, який дохід, можливо, одержати при використанні даного об'єкту, і який при цьому рівень ризику недоотримання цього доходу. Тобто ми хочемо сказати, що істотною перешкодою в застосуванні даного підходу, на нашу думку, є те, що орієнтація на отримання доходу від здачі в оренду подібних квартир не є типовою для суб'єктів даного ринку, при прийнятті рішення про придбання такого об'єкту.

Також слід відзначити, що досить часто, зустрічаються випадки, коли потенційні інвестори купують житлову нерухомість, з метою зберігання коштів, та подальшого перепродажу, а у час володіння, здають в оренду. Однак, треба відзначити, що розрахунок очікування майбутнього дисконту лежить за межами можливостей оцінювача, й будь які розрахунки цього дисконту будуть носити суб’єктивний характер, та можуть призвести до великих погрішностей при узгодженні результатів оцінки.

Порівняльний підхід ґрунтується на передумові, що суб'єкти на ринку здійснюють операції купівлі-продажу аналогічно, тобто, ґрунтуючись на інформації про аналогічні операції. Цей підхід застосовується за наявності розвиненого ринку нерухомості, що є характерною межею ринку житлової нерухомості. Даний підхід повністю відповідає меті даної роботи.

Виходячи зі всього за вище сказаний, Оцінювачем було прийняте рішення, для визначення вартості об'єкту оцінки застосувати один класичний підхід оцінки нерухомості – порівняльний, а від застосування доходного і витратного підходу, в даній роботі відмовитися.