Визначення ступеня ліквідності об’єкту нерухомості

Визначаючи ринкову вартість, оцінювач повинний спочатку переконатися в існуванні самого ринку - перш, ніж говорити про найбільш ймовірну ціну продажу, треба визначити імовірність самого продажу. Відсутність угод купівлі-продажу на ринку не тільки дають привід для сумнівів щодо існування "ринкової" вартості в класичному розумінні, але і роблять у деяких випадках украй ризикованим використання такого об'єкта як застави.

Під аналізом ліквідності майна, на нашу думку, варто розуміти дослідження сторони попиту у визначеному сегменті ринку. Низька активність ринку нерухомості може бути нормою для даного типу об'єктів, наприклад, унікально дорогого устаткування, складних технологічних ліній. Ця обставина вказує на тривалий середній період ринкової експозиції.

В іншому випадку, на ринку може спостерігатися повна відсутність інтересу з боку покупців до подібних об'єктів, або істотне розходження поглядів продавців і покупців на ціну товару. Тоді аналіз ліквідності варто провести з метою визначення знижки до ціни пропозиції у відсутності ринкових даних про продажі.

Кращим підтвердженням ліквідності товару є факти угод купівлі-продажу. Однак, у непрозорому і перекрученому інформаційному середовищі оцінювач довго буде змушений використовувати лістинги пропозицій.

Аналіз ступеня ліквідності об'єкта дозволяє більш точно й об'єктивно виявити ринкову вартість і виробити адекватне відношення до результату оцінки.

Проте, загальні фактори, що впливають на величину коефіцієнта ліквідності, позначити можна. Головні з них:

• загальна інвестиційна привабливість об'єкта, що залежить від його функціонального призначення, місця розташування (для нерухомості), фізичного стану, ступеня розвиненості ринку й інших факторів, що прямо впливають на рівень попиту;
• абсолютна величина ринкової вартості об'єкта - з ростом ринкової вартості, як правило, падає ліквідність, що викликано зменшенням кількості потенційних покупців, необхідністю акумуляції значної маси коштів у короткий термін і т.п.;
• конкретна дата оцінки - загальна ситуація на ринку піддається значним коливанням, що впливають на співвідношення попиту та пропозиції на конкретний вид майна;
• тривалість продажу; при збільшенні тривалості експозиції об'єкт може бути проданий дорожче;
• наявність додаткових законодавчих обмежень (напр., необхідність ліцензування для здійснення продажу);
• рівень маркетингу - термін "адекватний" у визначенні МКСОИ зовсім не формальність; об'єкт можна експонувати на ринку досить довго, але неефективними засобами.

Слід також зазначити назад пропорційну залежність між ступенем ліквідності і терміном експозиції об'єкта оцінки, де термін експозиції - це термін, протягом якого об'єкт оцінки може бути виставлений для продажу на ринку з метою забезпечення його відчуження за найвищою ціною і тривалість якого залежить від співвідношення попиту та пропозиції на подібне майно, кількості потенційних покупців, їхньої

Ринок нерухомості в районі розташування об'єкта оцінки розвинутий, приймаючи до уваги складне становище на ринку нерухомості, яке пов’язано з падінням попиту на нерухомість.